その「金利」によって元金を含めた総支払額は大きく違ってきます。
これまでのような超低金利時代が長くは続かないと考えると
固定金利を選択する人が増えています。
代表的な長期固定金利型の住宅ローンといえば、「フラット３５」
ですが、その種類は「保証型」と「買取型」があります。
何が違うの？
「保証型」は 銀行の融資について住宅金融支援機構が保証
「買取型」は 銀行が融資した融資債権を住宅金融支援機構が買取、証券化
それは実際にはどんな違いになるかということですが
銀行の融資には 直接銀行との信用で借りる 「プロパー」の融資と
保証協会などの保証をつけた「保証型」の融資があります。
それは銀行が貸したお金を返してもらえなくなった時のリスクに対してどの方法で
対策を取るか（銀行の利益を守るか）の方法の違いです。
融資を受ける人の与信（自分の力で返せるかどうかの信用度）が
高ければプロパー融資でお願いすることも可能になります。
一方、少し安全策でいきたいという銀行の判断があれば
返済ができなくなった場合は融資額の一定割合（８０％とか）を
保証協会に保証してもらう「保証協会付きの融資」の選択になります。
「フラット３５」の「保証型」はこの保証型融資の保証を住宅金融支援機構がする
住宅ローンです。
一方「買取型」は銀行が窓口になって融資をしますが、そのローン債権は
住宅金融支援機構が買取ますので、「銀行は窓口」、というイメージで、
買い取ってもらった段階で銀行が抱えるリスクは無くなります。
今、「保証型」が人気なのは その融資条件や与信によって金利が
低く抑えられることが理由です。
しかし、保証型は銀行が負担するリスクがある分、融資の条件が厳しく
なります。
自己資金割合 返済割合
買取型 10%以下も可 30〜35%
保証型 20%以上 20~25%
住宅購入の現実と財務の感覚を元に考えると
私自身が考える返済可能な住宅ローンの条件も
この「保証型」の範囲でなければ、給与所得だけで暮らす世帯にとっては
実際に返済しながらの生活は楽ではないかと思います。
これから予測される時代の変化から、今後の住宅ローンの審査自体が
「保証型」の内容が基準になってくるのだと考えます。
「家を所有する」≠「幸せ」
「車を所有する」≠「幸せ」
自己資金０〜２０％ で年収に対する返済率が３５％というのは
給与収入のみで暮らす子育て世帯であれば、よくよくの熟慮が
必要です。
これは、個人としても住宅ローンを返しながら２人の子育てを
し、会社も経営してきた上でのリアルな感覚です。
この続き、「保証」とローンの捉え方のお話はまた次回にお話します。
